下面是毕明东老师关于《看清未来办公的底层逻辑》的直播分享内容，供大家参考。扫图片二维码，可以回看课程内容!
        今天晚上我更多的是讲一些商务楼宇领域，或者说这个产业的事情，也会讲一些最近行业里发生的事件案例，当然也会结合商业领域的一些事情、规则给大家做分享。
        下面我从这次疫情开始说起，我所在的机构是2月3号正式复工，首先是居家办公，2月3号的早上九点钟打开各种线上会议的应用，腾讯会议、微信、钉钉等全都用了，结论是一个都不好用，全部崩溃。因为在同一时间来尝试使用网络会议的企业很多，集中占用了网络空间，所以瞬间产生崩塌。2月3号开始到现在，我相信直播间里的各位伙伴也是一样，大家对于远程办公软件的应用水平，较之前要有很大的提升，这是一个系统的、社会性的提升，这个提升要有赖于疫情。
       疫情对于企业办公的影响思考
       居家办公不是疫情的产物。居家办公的本质是灵活办公，是自由办公背后的科技改变工作和生活的一个缩影，实际上即便没有疫情，我们也一直在践行着灵活办公。大家还记得去年马云老师提出了一个主张吗，说“年轻人就该996，年轻人你不996，你什么时候996呀，你现在不拼搏，什么时候拼搏，人生能有几回搏，此时不搏何时搏”。年轻人为什么要996？996是一个发展的项目，是代表未来的现象，还是一个腐朽的现象，还是剥削劳动力......随之出现的就是各种段子，没过几天，马老师就不说话了。其实这件事的本质从严格意义上来讲，996对于当今的法律来说，是不符合劳动法的，你让我996工作，加班的那部分你要付我钱的，但实际上我们当今社会的这些工作人员，早已经不是一天八小时工作制的事了，可能我们每天的工作时间都已经超过八小时了，比如说现在我的手机里面某人找我，或者我找我的伙伴，那基本上只要是在正常的状态下，他就会回应我。放在过去，如果你已经回到家里，或者不在车间、办公室，那这个工作的场景就没有了，但是现在不是这样的了，因为本质上是我们的工作和生活方式都发生了改变。
       办公的时间与场景碎片化商机
       在工业文明时代，是岗位找人；而在科技文明时代，是人找岗位。以前你可能说你没有电脑，你不能工作，那现在不好意思，其实你不需要电脑，你用手机就可以工作，所以基于此产生了时间的碎片化，实际上和场景碎片化是二合一的。灵活办公产生的本质是我们不需要固定的器具和设备来完成我们的生产和办公，就好比科技进步首先改变了我们的生活，一个最典型的例子就是在十年以前，二十年以前，有人跟你说将来我们的社会没有现金，你大概会说那个人脑子进水了，怎么可能没有现金呢，没有现金怎么买东西，怎么生活。那现在你感受一下，你兜里揣100块钱，基本上花一个月你也花不出去，因为好多地方都不收现金了，所以我们说互联网从信息时代到电商时代，到现在的社交电商时代等等，这个演变它改变了我们的生活，同样，它也在改变我们的工作。只是在基础设施铺设完了之后，它先改变我们的生活，再改变我们的工作，所以我说居家办公不是疫情的产物，本质上是科技改变人的工作方式，不要认为疫情结束，这件事也就结束了，凡是你认为疫情期间对你有价值的东西，可能都会成为未来的常态。
        第一，疫情期间人们的居家办公，经过几个月的体感教育，足以形成一种印象。比如说我的公司现在是每周60％-70％的到岗率，那在这个过程中就形成了大家的体感，首先从老板开始形成，老板慢慢发现某某人在疫情期间一直都没看到他，公司也照常运转，在这一个月之内，他们其实也没有什么太多的沟通，所以有好多公司的老板上班之后第一件事就是裁员。
        第二，不需要所有人都在一个办公室里办公，也不需要所有的人周一到周六、周日，都来办公室打卡，不需要集中出现在办公室。其实以前我们就认识到，有好多岗位是可以不来打卡，可以自由办公、灵活办公的，可能偶尔来开一下会，有一些交流，但凡是你独立能完成的事情都不需要来你的工作职场。疫情加速了这种认知，所以一时之间产生了一些现象，有些写字楼租户，原本定好说要来租你的楼，但是疫情期间没法来考察，就一直没有去租，等到疫情过半，他发现其实我不需要这么大的地方，这是一种现象。还有一种主要是新服务领域的，比如线上服务领域，产生的现象就是原本他租赁这个办公室，租的好好的，发现大家不来正常办公之后，他就更不需要固定办公场所，所以故意的违约，这期间不要办公室了。
       疫情刚爆发的时候，对于未来的判断是无从确定的，当时渲染的气氛都很压抑。所以，就有了上面的体感、认识，产生体感认识之后，从办公角度来讲，人们会调整自己的办公策略，比如说大拆小，目前北京市进入四月份以后，在办公室领域开始产生了一些流动性，这些流动性或者这些选品的需求有一个共同的特点叫，“三变化”，第一是大的换小的；第二是贵的换便宜的；第三是近的换远的。整体来讲，它处在一个降低消费的阶段，因为无论是疫情对这种体感教育也好，还是经济发展，企业生存面临的压力也好，企业要有足够的动力让自己的办公成本降低一些，包括换办公室、裁员都是很正常的现象。
      接下来会有更多灵活办公的场景出现在社会当中。日本的星巴克在前一段时间，提供了一些基于办公需求所打造的场景，星巴克现在的布局还是一个喝咖啡的地方，如果你长时间在那里办公，不是很舒服，那星巴克单独做了一个纯粹的办公的地方，这里面有工位，有独立的单间，有两个人的小会议室，按照15分钟起步可以去使用，满足了一种更加灵活的办公方式。
      疫情之后最大的变化你可以理解为所谓的996，就是我们突破996这个事情，这代表着办公的时间碎片化，居家办公代表着场景碎片化。就是疫情实际上加速了办公场景碎片化，而且我个人认为这件事情还会持续下去，这才刚刚开始。我们行业里做资管行业的一些操盘手也是在左右权衡这些事情。
      刚才曾总还问了我一个问题，我们私下交流的时候，说大家都灵活办公了，那传统写字楼干嘛去？首先来讲写字楼不是排排坐，传统写字楼提供的这种业态也好，包括我们商业的融合，只有改变你的空间业态配比，只有改变它的功能配置，改变它原有的格局才会更加综合，让人家的体验更好。我认为企业的总部严格意义上并不是一个完全办公的地方，它可能融合交流、娱乐，还有一些共创在里面，所以从星巴克我们可以看出办公碎片化是从时间碎片化发展到场景碎片化。 我认为以居家办公为首的还会快速的发展，各位有没有这样的经历，比如说我在家里办公，家里人会打扰到我，比如说我有个孩子，那孩子这期间也在家里，而家里房间没有那么大，那就会产生干扰。你长期居家办公这个事对一个人来说其实体感不好，未来会产生什么呢，就是我就近办公。这就是我讲的场景碎片化会带来的商机是什么呢？就会产生专业的场景办公服务商。什么叫专业的场景办公服务商，比如说周总的公司有100人，那么专业的场景办公服务商就会去研究这100个人分布在北京的什么地方，然后给这100个人提供灵活办公的解决方案，就近给他提供会员制的也好，还是自行消费的也好，这种办公的场景比你在家里的办公场景不可同日而语，因为在家里办公毕竟严格意义上来讲，离真正的办公场景还是缺少一些硬件，缺少一些环境。
       我们说场景碎片化或者灵活办公不是居家办公，它是多场景的，星巴克满足了什么需求呢？比如说我要紧急处理一些事情，或者我需要一个静谧的环境来跟公司的领导作报告，这些东西它都能满足。这对传统的办公必然会带来一定的冲击，会分流这些办公空间的使用，进入四月份以后，北京小面积办公室的成交量非常活跃，所以上面我在说关于星巴克办公，首先想到的是场景服务商会越来越多。关于星巴克这个事我自己也给了一个评价：这个举措不代表星巴克会作为一个联合办公的品牌，大概率是不会的，但是以星巴克这个商业场景为基础，衍生满足商务办公的体验场景多层化，这个是完全靠谱的。我认为未来会有更多的星巴克们陆续来干这件事情，把自己原有的商业场景赋能给需要灵活办公的群体，那个时候可能我的员工不需要每天都来公司上班，经过三个月你就会感觉你现在通过网络开会，跟你的伙伴、同事，跟领导之间的沟通比以前畅通了好多，大家可以完全在网络上共同编辑文件，大家的交流也都比以前的体感更好了。 专业的场景服务商实际上会诞生，这种场景服务商赋能给星巴克们，我不知道有没有人做这个生意，做办公服务的硬件和软件的提供，做办公环境，把办公产品的能力赋能给商业体，比如说赋能给商场，星巴克，公园，地铁等，这个是一个专业化分工。
       疫情对北京写字楼市场影响的四个阶段
       这四个阶段是爆发期、胶着期、发酵期和持久期。爆发期是二月到三月那一段时间，大家基本上都是居家办公，这个时候楼宇在做什么呢，在做布控。我在2月10号来了这个空间，当时空间里一个人都没有，我第一次来的时候，一进空间，就被空间的后台监测到了，那个时候就是爆发期，楼宇都在做高等级的布控，那个时候如果有只耗子进来，都会查一查有没有它的代码。 爆发期写字楼市场基本处在停摆的阶段，它的特点是第一，谁都不敢动；
      第二，谁都不能动。
      进入三月份以后，企业逐渐的开始复工、提升、调整，这个时候叫胶着期，产生了一些流动性，这个时期的特点是有一部分群体，为了生存没办法，他率先毁约、违约，比如说我上面讲的，我租好了，那我不要了，还包括一些所谓的我们行业里的二房东，所有的二房东，或者是重产拿房的运营商。这个时候不管是由于疫情真的影响也好，还是借疫情为借口也好，这时候产生了一些断臂求生的现象，然后企业、楼宇都在做积极的复工服务。有一个甲级写字楼，我们在二月份的时候一起私下交流，他们楼宇已经储备口罩储备到了四月份底，楼宇的用户，只要进楼就给发口罩，那时候可想而知已经不是钱的问题了，是自保、自救，很可以想象，如果万一你的楼宇里爆发了一例新冠，那会带来多大的影响，会不会封楼，你的租户会不会找你要赔偿，引起的不能上班，不能正常办公这些事情的损失谁来承担，租户会不会因此而退缩等等，所以这个时间我们叫胶着期。这个时候刚刚有一点流动性，大家开始全都戴口罩看房，开始产生我上面说的那三个降级的需求。这个就是我们这个行业里最典型的整体上来讲的消费降级，伴随写字楼的租金在疫情后受到了重创，从租金一直到免租期，一直到待装修等等，因为确实是这样，做资产管理楼宇经营靠的就是现金流生存，一旦现金流停了，日子就不好过了，所以回笼资金是有很大的压力。
     第三个时期我叫它发酵期。我有一个观点分享给大家，疫情期间只是大家在各自试探、各自感觉的时候，实际上并不能决胜负，等疫情结束了才是真正的清算期。那个时候无论是大企业还是小企业，经过疫情的体感教育之后，他会对办公这件事情有一个全新的定义，我到底在哪办公，我总部跟我其他的机构是不是可以拆分，我要多大的办公面积，最小成本能怎么解决，这些事情都会涌上他的头脑，那个时候就可以采取动作了，所以说其实到现在都是发酵期。
     真正的持久期是下半年之后。为什么现在都是小规模的需求在市场上占主流，因为大公司动不了，搬家、装修这都是事，所以你就会看到疫情之后，实际上我们行业里好多写字楼的租户，本来是要计划搬家的，那没办法我就跟原有的业主续租，开发商层面也非常想留住这个客户，因为一旦这个客户走了，你就很难找一个成型的这种租户进来。所以进入这个阶段之后，写字楼开始积极的做面积区划的布局，我该怎么样去适应市场，现在反应快的写字楼已经开始抢客户，他会想办法满足客户的各种需求，疫情后很多客户需要寻求帮助，因为对企业来说解决起来太复杂了，如果谁能满足我这个要求，那我就去租谁的房子。而且疫情后，这个时候往往业主跟租户能好谈的，随着疫情的推进，到了四月份以后陆续的有一些大面积的退租，一种是现在就退，到期就不续租了；一种是下半年到期，但是提前跟业主说不续约了，然后这个时候就开始去找新的地方，有很多是这样的。几家欢喜几家愁，有的人被冷冻，有的人是受益者，这要看你用什么样的产品策略去迎合你的租户，实际上我觉得租户也不是单纯的从租金的角度来考虑，还有一点就是疫情之后，我发现一个特点，叫收费降级，它是整体的一个现象。但是疫情后我还发现有人、有客户、有企业愿意为真正好的写字楼花大价钱，这部分群体还是有的，因为他体会到在疫情当中，优质的顶级写字楼带来的服务、优越感、安全感。
       我跟同行探讨认为，疫情会改变企业对于办公这件事情上好多层面的认识，用我们行业的话说，一切都刚刚开始，商办领域开始有了创新服务的意识，新的商业模式会不断的衍生和尝试，因为有了新的需求。我再多说一句，我个人觉得未来流动性会越来越好，第一就是你办公本身的流动性；第二，我更多的是说我们行业里的流动性会增加。因为那个时候改变了办公模式之后，自然会改变对空间的使用方式，即便不换租、不退租，也会改变现在空间的格局。比如说我是不是需要很大的一个会议室，这些都会有楼宇，有租户这些需求来带动改革，来推动整个的产品和服务的改变，这是毋庸置疑的，其实现在已经有这种专业的服务机构在做了。
      我们回顾一下，灵活办公是未来的发展趋势，我们不需要固定的办公场所，因为科技进步导致了办公这件事情的时间碎片化和场景碎片化，而衍生的各种商业场景的办公化，这也是一个走势，因此就会需要专业的办公场景赋能的服务商，所以就导致了疫情对北京市写字楼影响的四个阶段。现在就是发酵期，对于人的认知影响，或者对于人的这种真正的应用影响的发酵。持久期我觉得是在六月份之后，疫情完全结束了，这个时候算账，清算，企业负责人或者是股东之间就会商量到底是续租还是不续租，经过上半年的体感教育之后，重新衡量对办公室的使用。
     企业不动产投资的机遇与挑战
     上面我提到了联合办公的概念，包括我本人也在联合办公里面工作，我们联合办公的品牌叫梦想家，联合办公它本身是一个共享办公的方式，也可以说是灵活办公的一种供应方法、提供方式。我要讲的是资本对于以空间为基础载体的这种商业模式，应该是如何考量的。联合办公里面有一个特别知名的品牌叫We Work，前段时间大家都知道，We Work最高峰期估值估到400多亿美金，有个消息说孙正义的软银一个财年亏损800多亿，总之就是他投资We Work失败之后，导致很大的一系列的连锁反应，然后就有一个消息说软银放弃30亿收购We Work的计划，其实We Work也好，还是联合办公也好，它绝对是对办公领域的一种引领和促进，至少它提供了这种可能性，它率先改变了原有的，传统的人们对甲级写字楼的方式，这个也是我们社会发展的必然，是场景服务商的分工，服务领域的细分，这是一个大势所趋的东西。
       随着去年We Work的IPO失败以后，我不知道我讲这些大家能不能理解，比如说你是软银，你投资We Work，它本质上是你用租金差这个东西，本身就是用一个租金差构筑起来的服务价值的变现。但是问题出在哪呢？资产管理或者空间管理的生意都是一个长周期的生意，这次你们看到一个行业周期的波荡，就把你在上一个上升周期里面赚的钱全都吃没了，所以本质上是空间生意，它就是以空间为地盘核心的一个地盘的逻辑，但是不管是We Work也好，还是其他的品牌也好，它在构筑价值体系，在跟投资商讲价值体系的时候，它更多的是在讲云端的会员价值，各位想一想，所有一切房地产生意的本质，如果你用房地产本身来构筑它的价值护城河，这件事情相对就靠谱，如果你基于房地产，本身就是房地产生意，空间生意不赚钱，然后你去构筑一个云端的东西，那房地产所形成的护城河又在哪呢，云端的东西跟房地产的东西能形成有效的保护伞嘛，不可能的，因为其他大平台作云端的东西比我们擅长好多。所以我说的观点是什么呢，We Work这种联合办公或者共享办公，对我们消费者来说绝对是一个很好的事情，既省心又省钱，如果有大型投资商给这个品牌投资的话，还可以占它的便宜，免费喝它的咖啡、喝它的啤酒。比如说你是经纪公司，他给你好高的佣金，这件事情本身代表了行业的先进生产力，代表了行业未来趋势，资本选错了道具，他对这个道具的包装和估值有一点点过，你估到470个亿，然后来骗我们风投，来骗我们资本，事实上你没有那个能力，到最终还是你的估值就没有根了，没有基础。空间生意本身就是一个大逻辑，第一就是联合办公，共享办公这件事一定代表未来。第二对行业起到正向的积极的发展促进作用。第三就是资本选择这种东西做道具，这次没有成功是普遍的。
       我个人觉得大型资本的战略空间生意的投资，都会非常谨慎，因为故事还没讲完，故事讲到最后还没有被资本市场所接受，那大家在资本圈里就会形成一个共识，共识就是你不投，我不投，大家都不投，我个人觉得投资界是大家形成共识的这样一个价值体系，一旦一个价值体系形成共识了，这事才能从ABC玩下去，否则的话，真就没得玩了，这是我刚才讲的一个题外话。关于联合办公这件事情，资本用它来做道具，或者插上资本的翅膀之后，稍微有一点跑偏，导致我们现在走一些弯路，但是从去年开始到今年，我们的联合办公产业已经开始去尽浮华，该断臂求生的断臂求生，该做精细化运营的精细化运营，该提升收益能力的提升收益能力，到今年疫情之后，也表现的更是如此，好多品牌在北京那里关了好多家店，大家可能在联合办公室里面办公的能感觉到，但是这些运营商所形成的基础的，对于办公空间的精细化耕耘的服务能力是他们的未来生存的一个根本。有那句话叫躬身入局，就比如说做直播这件事情，你不做直播，不去播，你就不知道这里面有什么样的道理，做联合办公的京东也是一样。
       最后我说一下写字楼的资产价值，我们叫大众交易。房地产行业从大开发时代到大运营时代，从大开发时代到大字报的时代，这是个什么意思呢？就是写字楼这种或者我们叫其他的商业综合体，它作为一个资产的价值会越来越多的流通在我们整个的社会经济体系当中。两会召开的第一天，总理的工作报告中提到了一句叫做：房住不炒。房住肯定是没毛病的，它的底层逻辑是去掉房地产的一些杠杆化，房地产的一些金融化，因为你过去的金融化、杠杆化，就会导致一些金融泡沫，导致银行或者整个金融体系的信用风险。所以我们说去掉一些金融化、杠杆化，所以叫房住不炒。对于商业地产行业来说，不管是做购物中心的综合体，还是做商办，是适当的增加一些金融房，还是要去减少金融房呢？当然是增加金融房了，因为住宅的买卖交易是一把一利索，靠快周转来完成资金的积累和赚钱这件事情的兑现，可是做商业地产经营靠的是现金流，有一个大的矛盾就是，我一次性投入后，20年回收，30年回收这样一个矛盾，所以我们就需要把收益打包成金融产品，让社会去享受我们的收益，回笼的资金让我们能够更好的发展自身的服务能力。所以同样是一个话题，房住不炒只是一个大的走刚，其实在商业地产的细分领域里，下一步是要增加一些金融化。首先，有一个能够拿来估值的商业资产，你就可以在金融领域去实现你的这种价值，当然下一步最可能被标准化，最可能被波及的、汇集的那就是写字楼，这个产品相对来说稳定性强，写字楼的经营收益能够更多的被我们散户的投资者所能享受到，这是一个大的逻辑。 今年我们看到一个现象，就是北上广这些一线城市，实际上北京大概今年写字楼整栋的买卖交易，已经6、7栋了，所以我们看到的是什么呢，就是当代交易往往具有反周期性，其实我们的租赁市场实际上是不景气的，整体来说租金在下滑，我们租赁市场体现的是一个楼宇的生产资料的价值，就是它的使用价值，大众交易市场体现东西的资产价值，生产资料价值的体现的是靠租赁来完成，所以往往这个周期是相反的，疫情对大众交易的影响在整个交易的长周期里，是没有那么大的，比租赁的影响小很多。因为资本化率也好，还是收益率也好，实际上它在一个长周期里不会有太大的调剂，资金整体的成本是下降的，投资的需求会越来越刚性。比如说我们全球都在低期的一个状态下，那么自动化率也会稍微调一调。
       机构投资者面临投资写字楼的时候，要认清当下面临的确定性和不确定性，疫情虽然影响到了我们的租赁市场，影响到我们正常办公的这种认知，但是同时，疫情也并没有对大众交易这件事情产生太大影响，相反它会刺激资本的入场，它会刺激原有的持有方出货，因为缺钱，所以反而它会形成一个未来相对来说旺盛的这样一个交易局面。大家可能也听说过北京东四环有个叫中宏大厦的，中宏大厦最近被它最大的债主以33亿元接盘了，当然这是一个左手倒右手的资本运作，是可以理解的，但是我要从管理的角度来讲，就是这个楼它面临了我上面讲的确定性和不确定性，它的确定性是我们的确是写字楼的生产资料消费，我们叫租赁市场和使用市场是进入到了一个下滑的市场周期，至少它百分之百确定，这个市场的周期是下滑周期。比如说，中宏大厦那个位置，这个楼是在17年的时候烂尾的，如果17年它不烂尾，能在17年年底，18年初顺利入市的话，大概很容易能租到10块钱，你看它现在接手，然后到重新建筑包装再上市的话，明年上市，我判断八块钱是一大关了。十块到八块差两块钱，这反映到资本市场，反映在楼宇的估值上可就不是两块钱的问题，所以你看天时已经不在了，就是它确定性，这个时候你投资这种写字楼，你首先短期面临着一个市场不确定性下滑。第二个是不确定性风险，这是最关键的，也是现在接手写字楼运行给运作团队一个巨大的难度，就是你如何定位，如何调整自己的产品结构。因为疫情改变了人们传统的办公思路，这些都会影响到写字楼的使用价值，自然也会反弹到它的资本价值。
       我觉得关于中宏大厦那件事情，我自己做过一次评价，就是它已经天时不在地利也不在了，天时不在，是因为时间周期，地利不在是因为什么呢？其实人们现在对于CBD的崇拜没有三年以前那么严重，那么热烈了，人们会重新评估我是不是一定要在CBD，我如果不在CBD里办公，我会发生什么变化，我会不会影响到我的企业，影响到事业正常的发展。长期来说，写字楼卖的这种大陆资产是一个很好的入手的资产，但是短期来讲，如果你是运管团队、操盘团队，你就要解决和面对确定性和不确定性。确定性就是市场周期下滑，不确定性就是说，现在我们处在一个高度变化的周期当中，那我们如何去迎接未来几年的不确定性挑战，这是一个悬着的问题。
       时间原因，可能我没办法都讲完，大家可以通过课堂里分享的观点海报来了解，比如说CBD光环不在，总之就是涉及到一个什么问题呢，就是一个楼宇资产，一个写字楼，它如果散售，散售之后是一个什么样的价值体系，比如说这个楼层一开始的话我是开发商，没有特别好的去打理这个楼，也不想持有这个楼，盖完这个楼就卖掉，然后他发现，资本跟不上的时候，然后就烂尾掉了。其实有人出钱来收它，对于政府，对于社会资源的有效利用和盘活来说，这是个好事。但是它其实是一个很好的千里马的种子，可是它的主人没有把它作为一个真正的商业资产来经营，只是把它作为一棵摇钱，拿它赚点钱，所以就引来了后面的烂尾，引来后面一系列的错过天时，错过地利，这就是我最后讲的关于大众买卖交易下滑的问题。
问答环节
      问1：毕老师好！灵活办公场景未来会催生新的产业链吗？若有这个产业链，您认为设计的环节会出现哪些“蜕变”？谢谢您！
      答1：我觉得我所说的灵活办公场景更多的应该是一个标准化的体系，这个体系可以赋能给其他的，传统的非办公类的空间，比如说你没钱买咖啡了，没钱做餐馆了，然后在其中我给你完成一些商务办公的需求配置，我觉得这些东西更多的是标准化的居多。灵活办公场景催生新的产业链，会有大型的灵活办公服务的解决方案提供商，比如说未来中介公司选址，他不是单纯的给你找一个空间，把你的总部放进去那么简单，像我上面提到的，如果你是一家企业，你有200个人，那未来的中介会根据你这个企业给你配置近200人的办公方案，你周几来公司，几点来公司，你家附近哪个公司是跟你们签约的，你可以去会员制使用的，这是一个服务的链条。还有那就是灵活办公场景会促进商和办之间的融合，把更多的商业场景和办公场景充分的融合在一起。至于设计的环节会出现哪些变化，就是整个的设计体验感跟现在比还会有一个大的提升，会有更多的垂直服务商产生，这个蛋糕很大，很难形成垄断，房地产生意本质上都是非标的生意，同一栋楼的南边和北边都不一样，同一个楼层，南边北边不一样，同一个小区所有楼层都不一样，所以它本质上是非标的，所以它在设计环节上你说要体现哪些蜕变，我还真说不太好。
      问2：以前办公空间展示空间的实力，未来这方面的逻辑是否有变化，那么办公空间对公司的价值还有哪些？
      答2：比如说从甲级写字楼说起，甲级写字楼对于一个企业的价值和意义，为什么我愿意付那么高的租金，第一，能给我提供好的办公服务；第二，我的企业形象，实力的背书这都有。我觉得这位朋友说的就是第二点，以前办公空间展现公司的实力，未来这方面的逻辑一定会有变化。那么办公空间对公司的价值还有哪些，首先有一个确定性的变化，我觉得就是说，未来的企业不用依靠办公楼来装门面，这是不需要的，你装不了的，因为现在的这个查那个查，你所有的资讯都是公开透明的，你说我是做pvp的，我想跑到写字楼里面租一个楼层，搞点事情，我觉得这件事情挺过不去，所以就是说，企业可能不再单纯依赖一个高档写字楼来标榜自己的名片，来树立自己的形象，更多的形象是通过社会化的、通过社交化的、通过新媒体化的方式，通过新的工具化的方式来体现出来，而不是说用甲级写字楼。甲级写字楼更多的带给人的是对于组织的这种沟通，对于组织里的人的体验以及产业。就是这里面有我需要的产业环境，产业环境包括产业的上、下游机构、人才，这些我觉得都需要。大家有没有注意到，这一轮疫情或者是从19年之后，写字楼市场走入了新周期，其实就是下行周期之后，北京的金融街和中关村租金是最刚性的，相反，虽然我本人在CBD办公，但CBD的租金实际上是走弱的，因为代表最先进的产业基础发生了变化和转移，金融街的产业基础都不用说了，国字头的金融机构在那里面，对租金根本就不敏感。中关村为什么租金会保持刚性，因为最先进的信息产业，高科技公司都在那里，所以产业的基础决定区域办公的价值，这个就是我总结一下刚才的问题，就是企业对于租用楼宇所产生的附加价值会产生变化，可能会弱化写字楼的这方面的这种价值。 上面我讲了其实办公空间到最后还是回归到它本身的这个服务价值上，比如说你给我员工的体验是不是好，服务价值、产业价值、幸福指数、员工的满意度指数都怎么样，还有很重要的一点就是政府关系，比如说我在哪买办公楼或租办公楼的话，这件事情实际上背后尤其大企业，有浓浓的这种政府意识，所以未来它会弱化企业用甲级写字楼来展示形象的这样一个功能。